重塑估值，不止物业
2020年无疑是房企分拆物业资产上市高峰期，全年新增18家上市物业股，包括恒大物业、融创服务、华润万象生活等。此外，还有13家物企已向港交所递交招股书，正在排队上市。
除了疫情催动外，拿到高估值、帮助母公司降低负债是房企纷纷拆分物业板块的动力。恒大总裁夏海钧就曾表示，恒大净负债率因分拆物业下降19个百分点。
红杉资本投资了包括恒大物业、世茂服务等物企，其投资合伙人苏凯曾公开表示，物企有机会取代开发商的主导地位，物企达到了40倍市盈率，而房地产公司则是8倍，“也就是说，同样一个利润在房地产公司值8亿，在物企就值40亿”。
跑马圈地收并购中小物业公司，做大管理规模，成为上市物企的共同选择。亿翰智库研报统计，在2020年，上市物管企业披露的有效收并购案共76起，斥资达到107亿元，远超上年的27起并购案。
值得注意的是，物业股这波行情结束之后，开发商拆分优质资产独立上市仍在延续，且有了更多花样。
对标贝壳找房是选项之一。2020年8月，贝壳于美股上市，最新市值高达662亿美元，远高于任何一家房企，给开发商带来了剧烈冲击，加之开发商对于分销渠道依赖度日益提升，营销成本大幅增加，于是他们开始自建销售渠道，并试图将“平台故事”带进资本市场。
恒大势头最为迅猛，其重组房车宝，并重金投入大手笔收编各地中介。总裁夏海钧在业绩会上表示，2020年底房车宝交易规模达到2.2万亿，和贝壳基本持平，计划今年上市，培育成为线上线下的最大房车交易及服务平台。房车宝最新估值约为1635亿港元。
万科推出的，则是覆盖二手房及新房业务的朴邻租房。万科董秘朱旭在业绩会上表示，2020年其易选房小程序累计交易额为2680亿元，总用户超过1000万。此外，龙湖也重新包装租售中心，将房屋租售及装修升级为主航道业务。
房企的掌舵者们开始意识到，造房与卖房只是这门生意的开始，后续围绕房子的一切产业都值得扎根并拆分，估值也更有想象空间。这些在房企营收中暂时占比不大的多元业务，已经有了更高的战略地位，其中包括万科及龙湖领跑的长租公寓板块，融创、雅居乐、复星等一众房企押注的文旅板块，旭辉、融创、恒大布局的医疗康养板块，以及恒大的冰泉粮油业务，甚至还包括万科刚起步的养猪产业。
旭辉董事局主席林中拿养老业务举例表示，现在的养老就是十年前的物业，十年前物管大家也没看上，后来变成千亿级的市场，十年后的养老将跟现在的物业一样，必然会成长为一个万亿级的市场，也一定会出现市值千亿级以上的企业。
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