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财报季来临，房企陆续交出成绩单。尽管受疫情冲击，2020年全国商品房销售额仍然同比增长了8.7%，达到17.36万亿元，但纵观房企业绩，在“房住不炒”的严监管调控下，创下历史新高的市场规模，难以掩盖行业面临的瓶颈，开发商的生存逻辑正在发生深度改变。
“‘三道红线’其影响，并不亚于当年的土地招拍挂制度。依靠高杠杆、高负债、高库存实现高增长的模式难以为继，行业正式由金融红利时代步入管理红利时代。”万科在2020年财报里致股东的信中这样写到。
固有的游戏规则是，开发商前期只需拿出三成甚至更少的自有资金拿地，再通过土地抵押拿到银行开发贷、信托等前端融资，然后快速开工开盘，拿到销售回款，接着把自有资金抽离，继续滚动到下一个项目，借此循环，规模得以迅速做大。这种业界盛行的高周转、高杠杆模式，头部房企驾轻就熟，而旭辉、世茂、泰禾、福晟等闽系房企，也曾借此成为弯道超车的黑马。
“未来行业出现黑马的几率很少，因为黑马都是要加杠杆的，但在‘三道红线’下，很难加杠杆了。”旭辉董事局主席林中在最近的业绩会上判断称。
如今，地产黑马身影不但难以再现，而且稍不留神，类似泰禾、福晟这类高杠杆房企就会面临生死危机。与此同时，2020年，头部及腰部房企门槛进一步拉高，根据克而瑞地产统计，去年TOP10和TOP50房企操盘金额门槛分别提升18.5%和26.8%，分别达到2404亿元和670亿元。
逆水行舟、腹背受敌，杠杆和监管之下，更为核心的是，传统地产主业的规模天花板已经肉眼可见。由于地产板块在资本市场估值平庸，寻找第二增长曲线成为房企的迫切任务，于是，为了既扩大母公司权益、帮助降低负债率，又能拥有新的利润增长点、获得市场高估值，分拆物业、商业、代建、文旅等资产独立上市，成为行业趋势。
2021年，“三道红线”融资监管继续铺开，银行“房贷集中度管理”实施，叠加土地“双集中出让”政策开始落地，对开发商们来说，即便是“狼狈”转身，也都迫在眉睫。
回归均值，不再暴利
根据克而瑞数据，相较于2019年百强房企权益销售额6.5%的同比增速，尽管2020年增速达到13.3%，但与2017年的40.5%和2018年的35.1%相比，仍然相去甚远。
尤其是前四名中，除恒大外，其他三家龙头房企2020年增速并未达到百强房企平均增速。财报显示，碧桂园、恒大、万科、融创销售额增速分别为8%、20.3%、11.6%、3.42%。而百强房企中，也仅有84家如期完成销售额目标，失意者包括融创、中海、富力、绿地、建业等。
同时，多数房企对于2021年销售增速仍持不乐观态度，基本预期在10%-15%之间。其中，恒大和新城控股的目标增速仅分别为3.7%和3.6%。
规模扩张降速，不代表营收和净利润不能保持相对缓慢增长，而行业利润率的下滑，显然更加刺眼。中指研究院数据统计，去年，百强房企平均净利润率只有11.1%。
对此，万科总裁祝九胜在业绩会上解释称，过去几年，地价在房价中的占比不断提升，这会体现在未来结算方面，利润率存在下降趋势，对永续经营行业来说，房地产行业的回报率也会回归到社会平均水平。
由于房地产行业结算周期的滞后性，2020年财报报表呈现的利润，较多涉及2016年和2017年的土地项目。彼时，一二线城市市场火热、地王频出，但此后随即而来的政策性限价调控，导致高地价项目入市销售时，普遍利润率不高甚至亏损。2020年，深圳、杭州、成都多地市场新楼盘项目入市价格明显低于周边二手房，抢到即赚百万的利益驱动下，万人摇号、代持打新、套取经营贷等乱象层出不穷。
华泰证券通过对2018年-2020年取证的近6000个项目样本测算发现，拿地利润率最低的年份是2017年。当年地货比（楼面价/销售均价）高达54%，2020年地货比降至47%，回落至2016年的水平。
